I crediti non performanti (NPL, detti anche crediti deteriorati o sofferenze bancarie) sono una tipologia di crediti di difficile esigibilità a causa dell’impossibilità da parte dei debitori di fare fronte ai propri impegni.
I crediti NPL si possono formare quando un soggetto chiede un prestito sproporzionato rispetto alle proprie possibilità economiche, quando le sue condizioni finanziarie peggiorano in un secondo momento (ad esempio per la perdita del lavoro) oppure quando un ente creditizio concede un prestito sproporzionato rispetto alla reale solvibilità del debitore.
Le conseguenze di tali situazioni sono dannose ovviamente per il debitore, ma anche per i creditori, che vedono ridursi le possibilità di rientrare in possesso del proprio prestito e perciò subiscono una perdita economica.
Essi si distinguono per livelli di rischi a seconda del grado di inesigibilità delle obbligazioni:
- esposizioni scadute (crediti in ritardo di oltre 90 giorni e che superano una certa soglia)
- probabili inadempienze (crediti che comportano il rivalersi sulle garanzie fornite dal debitore)
- sofferenze (le garanzie fornite dal debitore non sono sufficienti o sono venute meno
I crediti deteriorati sono una forma di crediti di difficile esigibilità che perciò costituiscono un rischio per gli istituti bancari che li detengono. Per questo motivo le banche tendono a sbarazzarsene il prima possibile per evitare di diluire il valore delle attività in bilancio.
Questa situazione ha dato origine a forme di investimento in NPL crediti deteriorati molto vantaggiose, e a un mercato di crediti deteriorati in continua crescita da 10 anni.
Cos’è l’acquisto di NPL crediti deteriorati
L’acquisto di crediti deteriorati (NPL Secured e UTP) è una delle forme di investimento immobiliare più vantaggiose. Esso consiste nell’acquisto di un debito sofferente a condizioni vantaggiose per l’acquirente.
Le banche infatti, per sbarazzarsi dei crediti deteriorati e tornare in possesso di una parte del proprio denaro, vendono i crediti NPL ad altre banche o altri enti finanziari.
Per quanto si tratti di crediti sofferenti, infatti, sono pur sempre titoli di credito sorretti da garanzie di beni immobiliari. Per questa ragione essi possono essere rivenduti eventualmente a un prezzo inferiore del valore d’acquisto.
Le operazioni di investimento in crediti Non Performing Loans Secured (garantiti da garanzia reale) sono un investimento molto sicuro, poiché il credito è garantito da un valore vero e tangibile: l’immobile, permette di acquistare dei crediti in sofferenza, per guadagnare dalla differenza tra il prezzo da corrispondere (inferiore al valore nominale degli stessi) e gli introiti derivanti dal recupero di tali crediti, al netto delle spese sostenute.
I crediti deteriorati permettono all’acquirente di comprare un immobile sottoposto a pignoramento risparmiando addirittura il 20 o il 30% sui prezzi di mercato, e di rivenderlo a un prezzo superiore conseguendo un profitto.
In queste situazioni i compratori ottengono la proprietà di un immobile a un prezzo molto basse rispetto ai valori di mercato, mentre le banche rientrano in possesso di una parte del loro credito, liberandosi di queste attività dal valore deteriorato
In alternativa, infatti, le banche dovrebbero avviare procedure di pignoramento e di vendita all’asta, procedure che possono richiedere anche anni per andare a buon fine, e dall’esito economico del tutto incerto.
Chi compra i crediti immobiliari si trova quindi in possesso di un immobile in genere in buone condizioni, dal prezzo di acquisto inferiore al valore di mercato.
Gli investitori producono quindi valore mediante le attività di recupero dei crediti, ad esempio attraverso attività di saldo e stralcio immobiliare.
I debitori, dal canto loro, vedono subentrare alla loro pratica dei soggetti presumibilmente interessati a trattare altre modalità di rientro del debito, come il saldo e stralcio.
Se l’asta non vede la proposta di offerte, il creditore può richiedere al giudice l’assegnazione dell’immobile.
Come investire nei crediti immobiliari grazie ai consulenti
Sebbene si tratti di occasioni vantaggiose, bisogna approcciarsi al mondo degli investimenti in NPL con la dovuta preparazione, per non rischiare di commettere errori che possono tradursi in perdite economiche.
Per questa ragione conviene rivolgersi a consulenti immobiliari che possono guidare nel compiere investimenti vantaggiosi.
I professionisti guadagnano dalla differenza tra il valore di acquisto del credito e da quello di vendita dell’immobile all’asta.
I consulenti immobiliari si occupano di:
- individuare opportunità vantaggiose nelle quali investire
- negoziare con i creditori l’acquisto del debito a prezzo più basso per guadagnare
- produrre un business plan che rispecchi la situazione reale per stimare il rientro plausibile dall’investimento
- rivendere l’immobile per conseguire un guadagno